Si estás pensando en comprar una casa, seguramente también estés pensando en calcular una hipoteca. Y es que, por mucho ahorro que podamos tener siempre es interesante de savoir quelles sont les options que les banques nous offrent. Mais.., Est-il possible de calculer son crédit immobilier en quelques clics comme l'annoncent les banques ? Nous vous disons tout ce que vous devez savoir.
De quoi la banque tient-elle compte lorsqu'elle accorde un prêt hypothécaire ?
Lorsque nous contactons la banque pour demander un prêt hypothécaire, la première chose qu'elle fait est d'effectuer les démarches suivantes un estudio económico en base a nuestros ingresos y endeudamiento. Este estudio mide nuestra capacidad de pago y le dice al banco si suponemos un riesgo de impago.
Comme indiqué plus haut, Deux éléments sont mesurés dans cette étude :
- Los ingresos totales de la unidad familiar. En d'autres termes, les revenus de tous les acheteurs. Il peut s'agir d'un revenu individuel si l'on achète seul, ou du revenu du mariage si l'on a une communauté de biens. A partir de le total net reçu par le ménage le taux d'endettement sera utilisé comme point de départ. Pour le calcul des recettes, il faut également se tendrán en cuenta otro tipo de rentas percibidas como ingresos por alquileres o dividendos de inversiones.
- El ratio de endeudamiento. Es el total de pagos mensuales que tiene la unidad familiar, es decir, la suma de todos los pagos como préstamos, otras hipotecas, tarjetas de crédito y en general, tout ce qui concerne une dette familiale. En conséquence, le taux d'endettement s'élèvera à resultado de ingresos brutos – pagos.
C'est pourquoi, bien que de nombreux sites web vous offrent une pré-approbation en ligne. Nous ne pouvons pas compter sur une approbation réelle tant que la banque ne dispose pas de toutes les données et n'a pas terminé l'étude économique.
Quand l'hypothèque sera-t-elle viable ?
La banque nous accordera le prêt hypothécaire à condition que les dépenses mensuelles ne dépassent pas 30-35% de notre revenu total.
Prenons un exemple :
- Revenu mensuel : 2000 euros
- Dépenses mensuelles : prêt hypothécaire de 750 euros
Dans ce cas, l'opération n'aboutirait pas parce que les dépenses totales (hypothèque) s'élèvent à 37,5% du revenu et que la banque considère que la personne risque de manquer à ses obligations.
Valeur du bien et évaluation
Ces deux notions sont également très importantes pour le calcul de l'hypothèque. Depuis la crise de 2008 les établissements de crédit ne sont pas proposés en règle générale, plus de 80% du prix d'achat ou de la valeur estimée, si celle-ci est inférieure. Cela signifie que, par exemple, si nous voulons acheter une maison d'une valeur de 200 000 euros mais que l'évaluation officielle est de 180 000 euros, la banque nous offrira le 80% de cette dernière valeur, qui est la plus basse.
Epargne versée
Il est essentiel, si l'on veut acheter un logement, que dispongamos de un cierto dinero ahorrado. En la compraventa, además del porcentaje que debemos aportar per se en la operación (20%) también se añaden los gastos derivados: notaría, tasación, impuestos y registro. Estos gastos suelen estar en torno al 10% del valor total de la vivienda. Por lo que, si vas a adquirir una casa, debes de tener aproximadamente el 30% del valor total en ahorro. Aunque los impuestos y gastos varían, el porcentaje de ahorro es muy similar en obra nueva y en segunda mano.
Types d'hypothèques
Une fois que l'opération est claire, nous devons choisir le prêt hypothécaire qui correspond le mieux à nos besoins.. Dans ce cas, plusieurs options s'offrent à nous :
- Hipoteca fija: Actuellement, en raison de la hausse de l'Euribor, les banques ne proposent pas de prêts hypothécaires entièrement mixtes. Cependant, ces types de prêts hypothécaires sont basés sur un taux d'intérêt unique pendant toute la durée de l'opération. Lo que significa que pagarás la misma cuota de hipoteca durante todo el préstamo.
- Hipoteca fija bonificable: es el mismo caso que el anterior, pero ce taux d'intérêt fixe dépend de l'existence de certaines conditions contractuelles avec la banque, comme l'assurance habitation ou l'assurance vie, les plans de pension et le dépôt direct des salaires. Tant que ces conditions sont respectées, il n'y a pas de problème. Si vous modifiez l'un d'entre eux (comme la résiliation d'une police d'assurance ou la modification d'un chèque de paie, les hipoteca subirá, ya que se revisa cada 6 meses).
- Hipoteca mixta: este tipo de hipoteca es una mezcla entre tipo de interés fijo y variable. Durante los primeros años de vida del préstamo, tendrás un taux d'intérêt qui sera toujours le même et vous paierez exactement le même montant d'hypothèque. Une fois la période convenue pour l'hypothèque fixe écoulée, devient variable et le taux d'intérêt, et donc le taux d'intérêt, devient variable et le taux d'intérêt, et donc le taux d'intérêt, la cuota se calculará sumando un tanto porcentual al tipo de interés del euribor en ese momento.
- Hypothèque variable: este tipo de hipoteca depende completamente del tanto porcentual al que se encuentre el euribor en cada momento de vida del préstamo. Generalmente un taux d'intérêt compris entre 0,5% et 1% est ajouté au taux de l'Euribor.r. Ainsi, par exemple, si l'Euribor est actuellement à 4,16%, nous paierons environ 5,16% d'intérêts.
Quel type de prêt hypothécaire me convient le mieux ?
Il n'y a pas de réponse universelle à cette question. Les hypothèques à taux fixe sont toujours intéressantes dans la mesure où vous savez exactement combien vous allez payer chaque mois.Toutefois, si l'on tient compte du fait que les banques les proposent à un taux d'intérêt égal au taux variable + Euribor, lorsque l'Euribor est élevé, vous finirez par payer la même chose pour les deux types de prêts hypothécaires. En revanche, avec un taux variable, lorsque cet indicateur baisse, ahorrarás dinero de la otra manera no.
Para elegir una hipoteca, lo mejor es estudiar nuestra situación personal. Qué es lo que más nos interesa en ese momento y cuáles son nuestros planes de futuro.
